چرا مسکن تهران ارزان شد؟
توجه : ارزش ها به صورت لحظه ای نمی باشد و روزانه به روز می گردد
گرم 18 عیار
اونس طلا
مطابق گزارش سایت طلا، ارزش مسکن در تهران در حالی در مردادماه با رشد ماهانه همراه شد که ارزش دلاری هر مترمربع آپارتمان نسبت به سالهای گذشته افت محسوسی داشته است؛ وضعیتی که به گفته رامین ملکی، بیشتر از آنکه نشانه نزول واقعی ارزش ملک باشد، حاصل عقبماندن بها مسکن از رشد نرخ ارز و تضعیف تقاضای مصرفی است.
بازار مسکن تهران در مردادماه تصویری دوگانه از خود نشان داد؛ از یک سو ارزشها بیشتر شدن یافتند و تعداد معاملات نیز نسبت به تیرماه رشد کرد و از سوی دیگر، حجم تهیهوارائه همچنان آنقدر پایین است که نمیتوان از بازگشت بازار به رونق سخن گفت.
در مردادماه، میانگین ارزش پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در تهران به حدود ۲۱۰ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسید؛ رقمی که نسبت به تیرماه ۳.۲ درصد صعود داشته است. میانگین نرخ قطعی معاملات نیز در همین ماه حدود ۱۹۲ میلیون تومان ثبت شده که نسبت به ماه قبل رشد مشابهی را حاکی از آن است.
با این حال، صعود بهاها هنوز به معنای بازگشت رونق به بازار نیست.
بازار تکان خورده، اما رونق نگرفته است
رامین ملکی، کارشناس بازار مسکن، درباره شرایط مردادماه میگوید: «اتفاق مهم بازار در این ماه، بیشتر شدن معاملات است؛ اما نباید این بیشتر شدن را با رونق اشتباه گرفت. بازار از کف رکودی فاصله گرفته، ولی هنوز وارد یک دوره رونق نشده است.»
طبق دادههای معاملاتی، تعداد خریداریوارائه واحدهای مسکونی در تهران از حدود هزار فقره در تیرماه به نزدیک ۱۳۰۰ معامله در مردادماه رسیده است؛ یعنی حجم معاملات حدود ۳۰ درصد بیشتر شدن پیدا کرده است.
با وجود این رشد، تعداد معاملات همچنان در سطح پایینی قرار دارد. حجم معاملات مردادماه حدود ۳۵ درصد کمتر از اردیبهشت بوده و حتی سطح حدود دو هزار معامله در اردیبهشت نیز با مقیاس بازار در دورههای رونق فاصله داشته است.
ملکی در شرح این وضعیت میگوید: «رشد ۳۰ درصدی در یک بازار کممعامله، از نظر درصدی عدد بزرگی است، اما از نظر تعداد مطلق هنوز فاصله زیادی با یک بازار پررونق داریم. بنابراین بهتر است از عبارت "احیای تقاضا" استفاده کنیم، نه رونق.»
چرا تهیهاران دوباره به بازار برگشتند؟
به اعتقاد این کارشناس، یکی از عوامل اثرگذار بر تحولات مردادماه، نزول موقت بخشی از نااطمینانیهای غیراقتصادی بوده است.
او میگوید: «در دورهای که ریسکهای سیاسی و امنیتی بالا میرود، خریداری مسکن برای بسیاری از خانوارها به تصمیمی قابل تعویق تبدیل میشود. بخشی از متقاضیان در چنین شرایطی ترجیح میدهند نقدینگی خود را حفظ کنند و تصمیم تهیه را به آینده موکول کنند.»
به گفته ملکی، با ایجاد ثبات نسبی، بخشی از این تقاضای معوق دوباره توانایی ورود به بازار پیدا کرده است؛ هرچند این تقاضا هنوز گسترده و فراگیر نیست.
تهیهار مسکن از کجا پول میآورد؟
در شرایط فعلی، یکی از نکات قابل توجه در سمت تقاضای بازار، استفاده از داراییهای سرمایهای برای تأمین هزینه خریداری ملک است.
ملکی شرح میدهد: «برای بخشی از خریداریاران، خانه از محل پسانداز نقدی تهیهاری نمیشود. این افراد طی سالهای گذشته بخشی از سرمایه خود را در طلا، سکه، ارز یا سایر داراییها نگهداری کردهاند و حالا در صورت تصمیم به تهیه، از محل بیشتر شدن ارزش همین داراییها بودجه خریداری مسکن را تأمین میکنند.»
این فرآیند الزاماً به معنای ارائه مستقیم تمام داراییها نیست. در برخی معاملات ممکن است بخشی از معامله با داراییهایی مانند طلا و سکه تهاتر شود یا تهیهار پس از پرداخت مبلغ اولیه، با عرضه دارایی سرمایهای خود منابع لازم برای تسویه معامله را فراهم کند.
به این ترتیب، بازارهای موازی مسکن در شرایط تورمی میتوانند بهعنوان پشتوانه قدرت تهیه بخشی از متقاضیان عمل کنند.
معمای نرخ دلاری مسکن تهران
اما شاید مهمترین نکته بازار مردادماه را بتوان در تغییر بها دلاری مسکن جستوجو کرد.
بها هر مترمربع مسکن تهران که در سال ۱۴۰۲ حدود ۱۴۷۰ دلار بود، اکنون به محدوده ۱۱۲۱ دلار رسیده است.
ملکی درباره این تغییر میگوید: «این نزول را باید در چارچوب رابطه میان نرخ مسکن و نرخ ارز دید. نرخ ملک در ایران بهدلیل ماهیت خود چسبندگی بالایی دارد و معمولاً به همان سرعتی که نرخ ارز تغییر میکند، تعدیل نمیشود.»
او ادامه میدهد: «بنابراین ممکن است نرخ مسکن به تومان همچنان بیشتر شدن پیدا کند، اما وقتی همان نرخ را با دلار محاسبه میکنیم، عدد پایینتری به دست بیاید. این اتفاق لزوماً به معنای کم شدن اسمی نرخ ملک نیست.»
در واقع، در شرایطی که نرخ ارز با سرعت بیشتری نسبت به نرخ مسکن رشد کرده، ارزش دلاری هر مترمربع آپارتمان نزول پیدا میکند؛ حتی اگر ارزش ریالی ملک همچنان رشدی باشد.
نزول ارزش دلاری؛ خروجی افت ارزش ملک نیست
به گفته این کارشناس، نباید کم شدن ارزش دلاری را بهتنهایی به عنوان نشانه ارزانشدن مسکن تفسیر کرد.
ملکی میگوید: «وقتی تقاضای واقعی ضعیف است، فروشرسانینده معمولاً حاضر نیست بهراحتی نرخ اسمی ملک را نزول دهد؛ چون خودش نیز با تورم و رشد هزینه جایگزینی مواجه است. از طرف دیگر، تهیهار قدرت پرداخت نرخهای بالاتر را ندارد. حاصل این تضاد، بازاری است که در آن نرخها چسبنده میشوند و تعداد معاملات کم شدن پیدا میکند.»
این وضعیت میتواند برای مدتی طولانی ادامه داشته باشد؛ یعنی بها اسمی ملک بیشتر شدن یابد، اما سرعت این بیشتر شدن از رشد ارز و سایر داراییها کمتر باشد.
آیا ارزش ۱۱۲۱ دلاری مسکن، نشانه ارزندگی بازار است؟
ملکی تأکید میکند که بها دلاری باید در کنار سایر متغیرهای بازار ارزیابی شود.
او میگوید: «بها دلاری به تنهایی ابزار کافی برای تعیین ارزش واقعی مسکن نیست. باید قدرت سفارش خانوار، درآمد، نرخ تورم، هزینه ساخت، نرخ ارز، نرخ سود و حجم معاملات را همزمان دید.»
به گفته او، ممکن است یک دارایی از نظر دلاری ارزانتر شده باشد، اما اگر درآمد خانوار نیز متناسب با آن رشد پیدا نکرده باشد، این نزول بها دلاری الزاماً به معنای رشد قدرت تهیه مصرفکننده نیست.
آینده بازار به چه چیزی وابسته است؟
بازار مسکن تهران اکنون در نقطهای قرار دارد که بیشتر شدن معاملات و رشد بهاها در کنار افت ارزش دلاری ملک قرار گرفتهاند.
ملکی درباره چشمانداز ماههای آینده میگوید: «ادامه روند معاملات بیش از هر چیز به قدرت تهیه بستگی دارد. اگر ثبات نسبی در شرایط غیراقتصادی ادامه پیدا کند و ارزش داراییهایی مانند طلا و ارز همچنان برای دارندگان آنها قدرت خریداری ایجاد کند، بخشی از این سرمایه میتواند به سمت مسکن حرکت کند.»
او در عین حال تأکید میکند: «تا زمانی که حجم معاملات فاصله زیادی با سطح معاملات در دورههای رونق دارد، نمیتوان از رونق فراگیر صحبت کرد. بازار فعلاً در مرحلهای قرار دارد که بخشی از تقاضای متوقفشده در حال بازگشت است.»
بر این اساس، بازار مسکن تهران در مردادماه نه با جهش معاملاتی مواجه شده و نه از رکود خارج شده است؛ بلکه نشانههایی از تحرک تدریجی تقاضا در کنار رشد بهاها مشاهده میشود. در این میان، سقوط نرخ دلاری از ۱۴۷۰ دلار در سال ۱۴۰۲ به حدود ۱۱۲۱ دلار، بیش از آنکه روایت «ارزانشدن مسکن» باشد، روایت عقبماندن بها ملک از رشد ارز و تداوم چسبندگی بهاهای ریالی است.
